二手房翻新必读不看肯定后悔

  据了解,由于二手房买卖成交活跃,再加上旧房翻新需求攀升,在刚刚过去的6月,各大装饰公司的二手房翻新业务都呈现出上升趋势。

  据了解,由于二手房买卖成交活跃,再加上旧房翻新需求攀升,在刚刚过去的6月,各大装饰公司的二手房翻新业务都呈现出上升趋势。“不少业主以为二手房翻新就是瓷砖换地板、老墙刷新漆,其实二手房翻新的目的是让整个空间无论是耐用性、便利性还是美观性,都能得到根本的提升。”在靓家居工程总监温智敏看来,从装修的层面而言,二手房的翻新和改造,比毛坯房装修要复杂得多,无论是在验房、设计、预算、施工还是验收环节,都存在诸多“一着不慎满盘皆输”的关键环节。但现实生活中,绝大多数人并没有二手房翻新的经验,以至于有些房子翻新过后“金玉其外败絮其中”。而想要避免这种翻新误区,则必须要提前了解一下二手房装修过程中有哪些特殊注意事项,在验房、设计、预算、施工四大环节层层把关。

  不少业主进行二手房装修时,往往街头找个施工队就直接开工了,忽略了最重要的验房环节。温智敏提醒,对二手房进行翻新改造之前,必须先仔细验房,找出房子本身存在哪些潜藏问题,这个过程有点像给老房子“诊病”,必须要先找出问题,才能彻底解决问题。

  一般情况下,二手房由于年代相对比较久远,水电跑冒滴漏的情况十分常见。根据温智敏的经验,八成以上的二手房都存在着这种情况。因为早期的住宅装修并不像现在新出的商品房,装修时都是专管专线。而由于不是专管专线,不同的管线之间便容易互相干扰,出现跑冒滴漏的问题。

  除了跑冒滴漏,还要看一下房子的排水系统是不是通畅。因为二手房的地漏一般都是老式的铁地漏,天长日久之后,腐蚀、生锈等问题会造成下水道堵塞。此外,要看看二手房的坐便的排水方式是什么样的,因为二手房排水改造牵涉到主体管道的问题,操作不当,就可能造成下水道堵塞或者墙面渗水的情况。

  查看完这两个二手房的“顽疾”,还要看看你家的二手房有没有其他“常见病”。比如,窗户或者落地门有没有漏水、锈损的情况,因为老式门窗的密封条都是胶皮做的,容易老化,而老化的特征就是胶皮缩短,导致漏风漏气、雨季不防雨、使用空调时不省电。不要小看了窗户漏风漏雨这样的小问题,遇到潮湿季节,漏雨很容易导致墙面粉化。

  此外,要重点考察墙面的粉化和空鼓问题。很多二手房,特别是在厨房、卫生间等用水较多的地方,墙体多数已经粉化了,铲到砖之后你往往还会发现,砖本身也许已经酥烂了。如果存在粉化问题,就意味着后续翻新墙面时,必须先进行墙面加固,重新刷水泥和刮腻子,否则粉化可能会造成墙面甚至墙体的开裂。墙面空鼓问题,在二手房改造过程中也会经常遇到。这种情况只需拿小榔头轻轻敲击墙面,即使非专业人士也可以听得出来。在进行二手房装修时,墙面空鼓必须彻底根治,尤其是卫生间和厨房。如果不解决空鼓问题,会影响翻新后墙面的使用寿命。

  二手房装修的预算和毛坯房大致相同,预算做得越细致,成本控制就越精确。但是,与毛坯房装修不同的是,如果是二手房全屋翻新改造,那么在原有的预算基础上需增加两项费用,一个是打拆的费用,另一个成品保护的费用。

  举例说明,如果是建筑面积100平方米左右的房子,需要预留的打拆费用大概在5000元左右。另外,如果是二手房部分改造和精装房升级,除了参照毛坯房装修的相关预算清单,还要增加一个成品保护的预算。目前,规范的装饰公司都制定了相应的成品保护标准,并就成品保护进行额外收费。参照当下的市场行情,每平方米的成品保护费用在12元左右。如果是100平方米的二手房进行大范围的翻新改造,那么通常要在毛坯房装修的预算基础上,额外增加1000元-2000元的成品保护支出。

  温智敏表示,二手房除了老旧,另一个常见问题便是户型设计很不合理。因此,在二手房改造的设计环节,必须要特别注意空间的功能优化。业主在弄清楚房屋结构的基础上,可根据自家的居住需要,因地制宜进行空间的区域再分割。从设计角度来说,二手房常见的空间再分割手法主要有以下几种:巧改“刀把”户型,融汇门厅和厨卫;扩大餐区,丰富起居室;打通客厅和餐厅的隔断墙,让整体空间看起来更加通透而开阔。

  鉴于不少二手房翻新其实都是局部装修,温智敏提醒,在这种情况下,一定要注意翻新部分与原有空间的风格衔接。此外,除了要考虑原有的家居主色调,还应该考虑到不同空间的局部特性。如果居室向南,有充足的日照,可采用偏清爽的色调;朝北的话,则可以用偏温暖的色调。

  另外,不少老房的电位设计都比较少,因此业主在制定设计方案时,一定要仔细盘点需要增加的水电位。如果水电位没有按照当下的生活需求全面升级,会导致屋子里面到处都是插线板,不美观也不方便。

  二手房装修,一般都是先拆除和清理,最后再着手改造。温智敏特别提醒,由于二手房多是旧式的砖混结构,所以在进行户型改动的时候,不能随意破坏原结构。在进行这类房屋的空间改造时,在拆墙之前一定要搞清楚哪面墙是承重墙、哪面墙是非承重墙。承重墙是房屋的承重主体,一旦出现问题,将会牵扯到整个房屋的结构安全。

  如果要增加实体墙隔断,必须要注意新旧墙面交界处的施工,新墙的墙体中,最好打横植入两根横筋。砌墙时除了注意放线砌墙以保持墙体垂直度、墙面平整度外,墙体交界处一定要打掉白灰,在新旧墙体交界处贴一层钢丝网,或者把老墙的水泥沙灰铲除几厘米找平,然后在接口处批荡腻子的时候贴牛皮纸处理,有的可以用环氧树脂处理,以增强粘连度,防止墙体开裂。

  不少业主在进行墙面翻新时,会让工人直接在旧墙上刷新腻子和乳胶漆,其实,多数时候这种方式是不可取的。一般情况下,房子居住五年以上,耐水腻子就会老化,翻新墙面时,必须铲除至墙底,再上一层墙宝,然后才能重新刷腻子。否则,新刷的腻子层过段时间慢慢就剥落了,会影响今后墙面乳胶漆的施工质量和装修后的长期使用效果。

  在温智敏看来,隐蔽的水电工程是二手房翻新的重中之重。在进行二手房翻新时,一定要彻底解决水路和电路管线的老化问题,最好把室内的电路重新做,将所有电线都穿管直接埋入墙内,合理配电,空调走空调,照明走照明。另外,老房的卫生间和厨房防水层已经年久失修,防渗漏效果大大下降,墙面开裂的情况屡见不鲜,而翻新进行改造不可能不破坏以前的防水层,因此一定要重新做防水。

  另外,对于不需改动的水表、管道、门、窗、橱柜等物品,最好用专业的保护膜全包上并固定,防止施工时使之受损,尤其是要注意防止落水口堵塞。装修完毕,正规的装饰公司会按程序做验收,业主全程监督即可。不过,温智敏特别提醒,装修完毕之后,一定要让装饰公司留下一张管线图。否则,如果以后出现水电问题,你就只能抓瞎了,有时甚至必须得凿墙来解决问题。

  二次装修和毛坯房装修不同,基本是在已经入住大量居民的小区和多层住宅内进行,需要业主考虑装修施工环境,尽量减少对邻居生活的影响。所以,在装修前,业主除了要先到物业办理相关手续之外,最好提前与楼上楼下的邻居打声招呼,有特殊要求的老人、孕妇、病人等要事先了解,并与其商量好施工时间,在不延误工期的前提下,尽最大可能地减少装修对邻居的影响。

  另外,电梯的使用、材料的运输和存储、垃圾的堆放和清运等,也是业主应该考虑的问题,以免后续因为这类问题造成邻里纠纷,影响施工进度、邻里关系。

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